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Le constructeur d'une maison doit-il exiger une étude de sol par le maître d'ouvrage ?
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Obligations du Contrat CMI

Les obligations du Contrat CMI

Contenu de la fiche :

Code de la Construction et de l'Habitation
Commentaires
Textes de référence


Lors de la signature d'un contrat de construction d'une maison individuelle (contrat CMI régi par l'Article L.231-1 du Code de la Construction et de l'Habitation), le constructeur est-il en droit d'exiger du maître d'ouvrage la fourniture d'une étude de sol ? Il n'existe pas de texte de loi qui définisse explicitement la responsabilité du constructeur face aux études géotechniques lors d'un projet de construction. Cependant, dans le cadre de ce type de contrat, le constructeur est le seul interlocuteur du maître de l'ouvrage. Il assume donc une mission globale : maîtrise d'œuvre, entreprise, conseil, etc.

Plusieurs pistes incitent à penser que le constructeur a l'obligation de réaliser ces études.

Que dit le Code de la Construction et de l'Habitation ?

L'article L 231-2 précise :

" Le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans doit comporter les énonciations suivantes : c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptations au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble; "

Plus loin, dans "Désignation du terrain", il est mentionné :

" 3 - Le constructeur doit s'assurer de la qualité du terrain lui-même, afin notamment de prévoir les travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble."

L'article R.231-5 du même code indique :

" Le prix convenu s'étend du prix global au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier : 2 - Le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment. "

Commentaires du Code de la Construction et de l'Habitation

" Le contrat d'études préalables, rémunéré, visant à se prémunir contre les risques du sol, s'il est possible dans le cadre du contrat de promotion immobilière, est interdit au constructeur de maisons individuelles. Dès lors, ce dernier est contraint, soit de réaliser gratuitement les sondages, soit d'inclure leur coût dans le prix forfaitaire. En tout état de cause, le constructeur engage sa responsabilité s'il préfère se dispenser d'une telle étude de sol. "

En résumé :

  • Dans le contrat CMI, une clause exigeant que le maître d'ouvrage effectue une étude de sol à ses frais est illicite.
  • Après signature du contrat, le constructeur ne peut plus augmenter le prix convenu, même si l'étude de sol exige l'exécution de fondations spéciales, qui auraient dû être chiffrées obligatoirement à la signature du contrat.
  • Le 5 novembre 1980, la cour de cassation (Ch CIV III) a considéré que cette vérification préalable à la signature du contrat faisait bien partie des obligations du constructeur.
  • En vertu de son devoir de conseil, le constructeur doit faire réaliser toutes les études nécessaires pour se renseigner sur la nature du sol et doit en informer le maître d'ouvrage. La signature du contrat implique que le constructeur ait une parfaite connaissance du sol afin de prévoir les travaux nécessaires à envisager. S'il ne le fait pas préalablement à la signature du contrat, il devra en assumer les conséquences sur le plan financier.

Textes de référence

  • Code de la Construction et de l'habitation
    - Art. L.231 et L.232 : Contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.
    - Art. R.231 et R.232 : Contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.
    - Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, Art. 1er

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